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楼市利润驱动万科加速住宅工业化

来源: 2018年08月23日

楼市利润驱动 万科加速住宅工业化

深圳一向是万科主要的利润来源地之一,6月29日,在深圳万科19年纪念会上,万科集团副总经理徐洪舸表示,年,深圳万科将进行加大深圳布局,进入深圳五区,同时将提高精装房供应比例。

上海、深圳利润率最高

徐洪舸认为,近3年来万科的项目选择与开发已经结合了深圳城市的整体规划而自觉地面向城市郊区化开发进行的。可以说,万科在大深圳的布局已经形成。他说,过去几年中,深圳人的居住观念已经发生了重大的变革,关的概念日渐淡漠,深圳将迎来大深圳发展格局下的新居住时代。因此,万科争取在未来两年要进入全部的老六区(福田、南山、罗湖、宝安、龙岗、盐田)和新四区(光明、龙华、体育和东部4个新城)。目前,万科在老六区中除南山区外,其他五个区均已有项目。在新四区中,只进入龙华、东部片区。

这一布局首先体现在项目分布上。目前万科在深圳地区项目总数为29个。其中已完成项目13个,累计已开发建筑面积为245.38万平方米。正在开发中的项目12个,即将动工项目4个。这些项目分别位于深圳罗湖区、福田区、盐田区、龙岗区和宝安区,布局的广泛性在深圳房地产行业中首屈一指。

不久前,万科以10.05亿元购得杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司通过浙江产权交易所对外公开拍卖的股权包,该股权包以深圳项目为主,包括了深圳东方尊峪、深圳莲塘梧桐山谷、深圳天琴湾、深圳万轩国际四个项目的70%权益,增加深圳的土地储备和利润贡献。

万科战略的明显转变出于什么原因?

万科主要经营模式是主攻优势(主要是深圳、北京、上海等经济发达城市)市场,通过在全国优势城市设立分公司,不断增加土地储备,同时寻找合适机会快速进入优势城市附近的其他经济发达城市,扩大开发规模和市场份额,实现业绩增长。

根据万科年报,2006年长三角和珠三角共贡献67.67%主营收入和78.50%净利润,是万科主营收入的净利润主要来源。单个城市指标看,上海和深圳贡献37.77%主营收入和56.55%净利润,与2005年相比,贡献度有所上升。(2005年万科A36.09%的主营收入和55.49%净利润是由上海、深圳两市实现)

2006年上海和深圳实现的主营收入分别占万科主营收入的23.69%和14.08%,相应的净利润比例分别为26.58%和29.97%。2006和2005年万科约37.77%主营收入和56.55%的净利润来自上海和深圳两市场,两市场主营收入贡献度小于净利润贡献度,表明上海、深圳两市场项目利润率要高于其他地区,这也可从两市场的结算面积比例小于其净利润比例得到验证。

国金证券也分析,深圳地区项目是珠三角区域中利润率水平最高的,也是该区域的主要结算来源。预计深圳今明两年将合计结算86.7万平方米,而目前储备的高盈利项目约90万平方米。

全面提升精装房比例

除了增加土地储备,万科深圳公司最大的转变在于:2007年精装房比例将达到30%,2008年这一比例将提高至80%,2009年后深圳万科将不再出售毛坯房。万科董事长王石(王石博客|王石)也曾经表示,万科从2007-2008年起将开始全面发展精装房。2009年万科的工业化住宅也将大面积面向市场,初步形成规模生产

楼市利润驱动万科加速住宅工业化

,精装房也是工业化住宅的一个标准之一。万科内部人士透露。

郁亮曾经在接受本报专访时透露,精装修房是住宅产业化的必经过程,还可以规避征收土地增值税产生的成本上升。

据透露,在住宅产业化方面,2007年万科全国的产业化生产住宅面积要达到12万平方米,深圳万科计划开工2个项目共计5万平方米工业化住宅。

(:毛文月)

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