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商业地产春天来了

来源: 2018年08月13日

商业地产春天来了

12月28日,中国人民大学房地产研究中心教授、知名商业地产专家鲁炳全在2013中国西部商业地产高峰论坛上表示,商业地产春天来了。

50%空置率不代表泡沫

鲁炳全表示,2010年下半年开始中国房地产行业发生重大变化,所有一线房地产企业高调宣布加大对商业地产的投资。其中包括龙湖地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科。

为什么加大这方面投资?鲁炳全认为,受新一轮房地产调控影响,很多房企认识到以前依靠大量存量土地进行滚动开发模式走到尽头。一线房企要继续保持良好的盈利能力和市场竞争力,只有改变以往投资模式,通过经营性资产投资开发,优化资产资本结构,提高持续盈利能力。

商业地产不是地产,因为商业地产项目永远不可复制。鲁炳全还认为

商业地产春天来了

,50%左右空置率不代表这个行业的泡沫化。空置的商业物业从根本来讲不是商业地产,而是盲目决策的垃圾地产。

商业地产是经营性物业

鲁炳全表示,从一铺养三代到三代养一宅,折射出两种不同类型的物业,最终有着不同归宿。商铺的自身属性,表现在可以通过交易能力,给业主提供长期稳定的现金流、租金。它的增值部分,既有长期收益也有短期收益。住宅虽然也有租金,但回报期恐怕超过25年。

住宅算不上投资品,只是消费品。鲁炳全称,投资住宅最多只能做到保值,最多买3套就够。一个好的商业物业,可以满足多次融资功能。

商业地产的春天为何来得缓慢?鲁炳全称,就是因为它的盈利模式和以往房地产盈利的价值观发生冲突。传统住宅更多高利乃至暴利,商业地产需要长期坚守。真正的商业地产一定是经营性物业。

步行街不超过500米

经营商业地产的要点在哪里?鲁炳全称,第一个是选址与商圈研究,决定了商业地产的投资定位、市场定位和业态定位。定位问题解决了,意味着至少获得50%成功率。

其次便是规划与设计,决定商业地产未来。鲁炳全称,一些地方提出打造3公里长商业步行街,哪个人逛街走3公里?商业地产规划设计要牢记一个核心要素,就是以人为本,没有了人气,就没有了商气。普通人以正常的速度行走500米,大约需要10分钟,所以把商业步行街叫做商业10分钟。

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