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美国瑞星思达投资控股集团开发中国旅游地产

来源: 2018年07月08日

美国瑞星思达投资控股集团开发中国旅游地产行业

限外政策逼退境外投机者之际,或许正是大规模境外投资发力之时。近日获悉,一家名为瑞星思达的美国专业投行,正携数十亿美元资金,欲投资国内5个旅游地产项目。

我想我们不仅带来了国际资金,更重要的是带来了国际标准,以及国际化的投资与管理方式。约翰珀佰特(John Probandt),美国瑞星思达投资控股集团首席执行官兼董事长,在谈及他们此次投资行为时这样说道。

而此次发力之前,他已在中国潜水5年。5年来,约翰珀佰特不停地在中国各地考察

美国瑞星思达投资控股集团开发中国旅游地产

,期间包括作为嘉宾参加商务部等部门组织的一些重要会议和培训。这位在摩根斯坦利有着多年工作经验,并且成为大摩历史上最年轻副总裁的人,花了5年时间收集资料并进行实地考察,以试图了解中国市场。2006年5月底,他将在美国注册的瑞星思达投资控股集团搬到了北京。而在近日接受采访时他表示,他们在中国投资的旅游地产项目,目前已经筹备了3年。据知情人透露,该公司此次所携资金,由一个来自全球各地的投资委员会提供。目前,该公司已筹集了数十亿美元的资金,用以投资中国旅游地产市场。

兵马未动,限外出台。对此,约翰珀佰特表示:这不仅没有影响他们的投资计划,反而加强了他们的安全感。用他的话说就是,投资家的安全感很重要。首先保证不要丢钱,其次才是赚多赚少的问题。政策只是为了让市场更加合法规矩,而这正是战略投资者最看重的。

专业投行的生意经

作为国际旅游地产的成功投资者,瑞星思达及其合作伙伴在美国、欧洲等国家和地区拥有成功的旅游地产开发项目及投资经验。与该公司进行战略合作的建筑设计公司,曾设计了如美国拉斯维加斯夏地酒店、欧盟迪斯尼等知名标志性物业。此次进入中国,则是他们第一次将投资眼光瞄向亚洲。于是,打造国际化的旅游地产项目,吸引国际观光客成为他们的初衷。

我们已经在中国选择了5个项目,目前正在和当地政府洽谈,等待批复。约翰珀佰特介绍说,出于商业安全和相关法规约束的考虑,他表示现在并不方便透露这个5个项目所在的城市和地区。但是当问及这5个项目的规模及特点时,约翰珀佰特开始兴致勃勃地讲述作为一个专业国际投资家的投资理念。

对旅游地产来说,项目的选址很重要。而在项目的选择上,尤为重要的是项目自身的特殊性,也就是它最吸引人的魅力和特点是什么。他说,一般来说,自然现象和人工建设都可以赋予项目魅力和特点,而后者正是考验投资家能力的关键。

约翰珀佰特所谓的人工建设主要包含两个层面的意义。首先是多层面规划,这是一个比项目规划大得多的概念,主要包括对项目所在地区的自然条件、气候条件以及基础设施条件的了解与考察,然后在此基础上决定项目的总面规划,比如根据实际情况,决定酒店、购物中心、高尔夫球场等一系列配套设施的综合性规划。

其次是要通过新区建设,赋予项目附加值。瑞星思达副总裁兼首席经济学家康仕学介绍说,仅靠单个的酒店或主题公园,很难保证旅游地产项目的成功,只有通过前瞻性、区域性、整体性及可成长性的前期战略规划,加之中期持续投入和后期专业管理,才能保证项目避免烂尾的沉疴。而做到这些,恰恰要求大规模的资金投入,以及长期性的战略投资。

约翰珀佰特笑言,这也是他们为什么看好宏观调控、看好利润预期的主要原因。而他们目前在国内即将开发的5个旅游地产项目,单个项目的投资规模都在十亿美元以上。

国际化标准贯穿始终

在中国,很多五星级酒店的提款机往往不具有外币兑换功能,这让很多外国游客有钱花不出去。而在美国等国家,这一问题早已解决。要知道,旅游地产的目的不仅仅是吸引人来玩儿,更重要的是让人们掏钱。借助这个玩笑,约翰珀佰特展示了目前国内旅游地产与国际化标准之间的差距。

差距不仅在宏观层面的整体规划与战略性投资上,更在于细节。约翰珀佰特对他的一次墨西哥考察之行记忆犹深,原因只在于当他走出机场时,看见的是对面一所监狱高耸的围墙。人们出门旅游总是怀着高兴的心情,而看到监狱不会让人感到高兴。他依旧略带遗憾地表示,所以,细节不仅是一个提款机,更重要的在于为游客全程服务的意识。对我们来说,在从机场到酒店的路途上,这种服务就已经开始了。

全程服务也从选址阶段就开始进行。比如,项目所在地区的路交通是否便利,基础设施是否健全,出租车是否舒适,司机是否文明守法、热情好客?约翰珀佰特表示,注重这一切只是为了让游客有宾至如归的感觉。

此外,政府信用和行政效率也是他们非常注重的,因为这对他们开展项目建设至关重要。一般我们的项目从接触到开始开发的前期周期为18个月,从一开始我们的专业合作伙伴比如设计机构,就会介入并拿出设计初案。这种情况对于风险投资来说,尤其需要一个诚信高效的政府。约翰珀佰特表示,同时,也要求我们必须是诚信守法的投资商。只有保证工程质量,具备优秀的物业管理能力以及后期的项目改造能力,才能帮助我们打开中国甚至亚洲市场。

目前,他们已经委托美国PBR设计公司进行项目的前期规划工作,包括总体规划、改造规划、提高土地使用率、休闲娱乐规划等。而这一创建于 1970年的知名设计公司,以土地规划服务被公认为业内翘楚。同时,着眼于地理位置特征、城市环境、社会经济、金融政策等重要因素间的相互作用,进行规划方案的可行性研究和处理也是该公司的强项。

选择这一特点鲜明的合作伙伴,也显示了瑞星思达及约翰珀佰特立足长远、持续经营的投资理念及策略。在项目设计和实施中,我们及我们的合作伙伴会重点考虑财政能力的因素,以确保方案不仅在功能上美观实用,也能受到市场欢迎,具备很强的赢利能力。约翰珀佰特如是说,同时,我们的战略方针也强调了诸多重要因素的相互关系,包括基础设施的优越性、发展规划、市场可行性分析、开发进度和财务策略、以及后期的项目改进成本等。

(:毛文月)

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