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上海首推两幅租赁住房用地打破定价规则

来源: 2018年09月07日

上海首推两幅租赁住房用地 打破定价规则

7月4日晚,上海规土局站发布2幅新地块公告,首次以招拍挂的方式出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两幅租赁住房用地。

一名业内人士指出,未来租赁型供给会增加,房地产定价由供需演变逐渐变为现金流定价,资产价值最终由经营能力定义和左右。现金流会成为整个房地产后时代的关键词。

上海宅地出让的标配一般是15%的自持比例,租售并举思路已得到很好贯彻。今年以来政府提高了对租赁市场重视程度,出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。

此前全国范围内也出现过全自持出让地块:2016年11月,首创天恒中粮联合体拿下的北京海淀区地块,需要配建100%自持商品住房面积,10%自持商业办公面积;12月,万科和住总集团在北京拿下的海淀永丰两幅宅地和综合用地,需要100%自持70年;今年6月,万科又以总价25.3亿元+70年100%自持,竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地。

中原地产市场分析师卢文曦指出,由于资金沉淀会限制发展,只租不售把惯于做高周转、高扩张性的房企排除在外了。此外,后续运营管理也很考验房企能力。

打破定价规则

卢文曦认为,政府选择这两个区域出让全租赁房地块,主要在于这两个区域正在优化产业结构,打造创新型区域,适合用租赁房对高科技人才产生集聚力。

嘉定本身偏向工业,产能上不及金融或者创新型业态的区域,直观反映到生活中,就是房价一直较平稳。2010年嘉定新房均价是15968元/平方米,青浦是19577元/平方米,二者相差3609元/平方米。今年上半年青浦均价涨到41392元/平方米,嘉定只有36226元/平方米,落差达到5166元/平方米。

背后原因在于青浦的产业升级转型完成较早,比如华为研发基地、北斗导航西虹桥基地、航空发动机产业基地等均落户青浦。

多名业内人士预计后续还会推出一些租赁住宅地块。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也同样面临上涨压力。

上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出,增加租赁型土地的供给,将有利于市场结构的调整。中估联数据对土地监测的情况表明,从去年增加自持运营比例要求的条款后,部分开发商会将20%(自持+保障)以上的成本转移到可售部分的房地产,客观上推高了楼面价。因此,规定一定比例的自持经营,并不能从根本上实现增加租赁型住房供给的导向,反而会使得面粉贵过面包的故事愈演愈烈。中估联数据的LBI(土地泡沫)指数反映的就是开发商拿地后的风险情况,今年1到5月份的各地LBI指数分析表明

上海首推两幅租赁住房用地打破定价规则

,北上广深LBI指数高,库存紧张,价格微涨,但是成交量下降很厉害。增加租赁型土地的供给,是有利于破除现有市场环境下LBI居高不下的魔咒的。

冲击公寓运营商思路

房东东创始人全雳指出,上海租赁用地的出台,也是对现有公寓运营商思路的一种冲击,传统的包租模式必须改变,因为未来的租赁增量绝对是在土地的供应上。

颜莉进一步分析认为,根据地块保证金推算大致的土地成交价(溢价率不超过40%的前提下),再计算楼板价的话,以浦东新区张江地块为例,预计楼板均价不会超过一万,远低于该地区周边房屋价格。那么不包括装修和运营成本的话,以国外发达城市为标杆,对应的租售比约为15年。对于拿地房企来说,引进具有租赁管理经验的团队,并尽可能提高出租率,是盈利的关键。

上海市政府一直大力倡导租售并举的房地产发展方向,从财税、金融、户籍等方面改变重售轻租的现状,推动住房市场向租售并举转变,有效激活房屋租赁市场,让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。

据不完全统计,近半年来,万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅,支付地价款数百亿,自持比例从36%到100%不等。

上述房企陆续涉及长租公寓,而从前几年开始,很多轻资产长租公寓运营商也开始了他们的扩张之路。

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