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供求关系决定价格房价地价之争毫无意义

来源: 2018年07月18日

供求关系决定价格 房价地价之争毫无意义

地价与房价之争近日再次升级,工商联和国土部纷纷就此发表各方观点。克而瑞(中国)上海机构分析师付琦就此热点接受了中国地产的独家专访,付琦认为,房价不由地价决定、地价不由政府决定,两者都由供求关系所决定,目前的争论毫无意义。

中国地产:回顾6月,市场焦点最热的莫过于房价的争论,为什么涨?该不该涨?还会不会涨?怎样让它不涨?房价收入比、通胀预期、信贷失控、游资炒作、地价推高房价等等观点再度被搬出。你的观点如何呢?

克而瑞(中国)上海机构分析师付琦:事实上,每次房价上升时期,这些观点都会被拿出来炒一遍冷饭,04年、07年、09年,至少已经炒了三个轮回了。而在这些不新鲜的观点中,地价、房价之争似乎带了那么一点新鲜,让我们格外关注。以往,对于房地产的焦点争论,争论方往往是专家、老百姓、开发商、政府四方捉对PK,甚至专家之间、开发商之间互相对擂,却很少看得到政府之间互相责难的。而今年地价、房价之争升级为工商联(虽非国家机关,但其在政治体制中的地位,可视为半官方)和国土部之间争论,让所以非官方的人士颇有点看笑话的新鲜感。

今年的地价、房价之争缘自3月的全国两会,全国工商联以房价中60%以上被政府所占为由,向上海市市长韩正发难;其后,全国工商联又出台报告称,地价成本占房价60%以上;6月,国土部为此快速全国排查,并还击全国平均水平地价成本仅占房价的23%。两个官方(半官方)机构用不同的统计口径玩起了数字游戏。

全国工商联似乎认为这样的争论非常重要,地价在房价中的比例过高就能证明房价是由地价推高的,而由此降低地价成本就能降房价。而国土部的回应似乎也十分必要,因为工商联的矛头指向土地价格,就等于直接指责土地的管理部门国土资源部,等同于房价是国土部推高的,这样的高帽子不能戴,所以证明了地价比例不高就相当于给自己洗刷罪名。

在我们看来,地价占房价的比例究竟多少,实在是没有多大的意义。而更为遗憾的是,两大官方(半官方)机构的争论也实在有失专业水准。

中国地产:在这场争论中,首先一个问题是地价高吗?

克而瑞(中国)上海机构分析师付琦:这正是两大官方(半官方)玩的数字游戏。一方只计算了初始土地出让金,另一方计算了现在土地出让金以及各种税费负担和时间名义成本。两种算法站在不同的角度来看问题,统计口径不同根本没有可比的参照意义。但是,这里我们却需要提出几个现实的案例。上海某楼盘从2000年就开始开发第一期,从过去的6000元/平方米(尚有利润)的价格,到现今售价达到40000元/平方米,该项目的土地(包括各项税费)成本显然没有明显的增长,但房价却增长了近7倍,地价成本占目前房价的比例不会超过20%;另外,上海西区近郊某项目,在07年地价最高时获得地块,但在去年市场最低谷开盘,亏本销售,地价成本超过房价的60%。从这两个案例可以看到,地价占房价的比例多少,不同项目、不同时期、不同方式获得土地、不同开发节奏都会有不同。恐怕很难一概而论地价比例过高。在上海,目前在售的项目中多数至少是在2007年之前获得的土地

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,这些项目土地成本都不会超过50%。

中国地产:第二个问题,地价高一定推高房价吗?

克而瑞(中国)上海机构分析师付琦:不可否认,一般情况下成本上升会导致最终的商品价格上升,但并非所有情况都是如此,并且成本也不是决定价格的唯一因素。市场经济的物价是由市场供求关系决定的,而并非成本定价制,市场火爆如04年、07年,开发商当然不会考虑因为成本低而不涨价;市场低迷如08年,开发商或者不销售,或者降价,但同样不会过多考虑成本。前面两个案例即是如此,前一个案例,开发商不会因为土地成本低而低价销售,而后一个案例,同样不会因为地价成本高,而提高房价。任何一个商品,价格的制定一定会参考成本,但最终的决定性因素一定是供求关系,成本一般情况下只是价格制定的底线(特殊情况会亏本销售)。同时,还需要认识到,土地市场本身也是个公开的市场,土地价格也是由供求关系所决定的,并非由政府控制的,恰恰是因为客观上土地供应不足,开发商只能通过竞争来获得土地,竞争也必然拉高地价。

中国地产:最后一个问题,地价下降就一定能降低房价吗?

克而瑞(中国)上海机构分析师付琦:既然,价格不完全是由成本所决定的,那降低成本就不一定会降低房价。回顾上海房地产的历史,2005年和2008年分别出现了一波房价调整的行情,但这两年,房价都不是因为成本降低而降价,而是由于政府出台了控制性的调控措施,通过税收、信贷等方面压制了需求,致使市场形成短期的供过于求,开发商销售缓慢、库存压力加大,因此降价。这也说明了房价是由供求关系所决定的。

房价不由地价决定、地价不由政府决定,两者都由供求关系所决定,如此两大官方(半官方)机构的争论又有什么实际意义呢?身处市场经济体制中,争论房价是否由地价推高、争论开发商是否暴利、呼吁公开开发成本,这些都根本不符合市场经济的理念。作为官方(非官方)机构,还是多考虑考虑如何促进行业持续、稳定、健康发展才更有意义。

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